近日，广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设局、广州市市场监督管理局发布《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（下称《通知》）。《通知》提出，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

  《通知》指出，业主大会成立之前的普通住宅（不含别墅）及配套自有产权车位（车库）物业服务收费（以下称“前期物业服务收费”）实行政府指导价，别墅、非住宅、业主大会成立之后的普通住宅及配套自有产权车位（车库）物业服务收费实行市场调节价。

  根据《通知》，普通住宅前期物业服务项目应当包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项，每项具体服务标准分为一级、二级、三级、四级和五级，一级为最高等级，标准详情参见《广州市普通住宅前期物业服务标准》（简称《通用服务标准》）。

  普通住宅前期物业服务收费，由建筑设计企业在销售首套房屋之前，根据物业特点和服务要求，对照《通用服务标准》选择服务等级，在《广州市普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准》（简称《通用收费标准》）规定的政府指导价标准内，与其公开招投标或其他经房屋行政主任部门批准方式选聘的前期物业服务人，依法确定前期物业服务收费的具体标准。

  根据《通用收费标准》，有电梯的住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为2.8元/平方米、2.32元/平方米、1.85元/平方米、1.38元/平方米、0.9元/平方米；无电梯的住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应收费标准为1.9元/平方米、1.57元/平方米、1.25元/平方米、0.93元/平方米、0.6元/平方米。

  《通知》指出，建筑设计企业根据物业特点和服务要求，提出所需的前期物业服务要求明显超出《通用服务标准》中的一级物业服务标准，并经成本测算，前期物业服务收费确需超出《通用收费标准》规定收费水平的，按本文规定报有管理权限的价格主管部门核定。

  市（区）价格主管部门在收到建筑设计企业超一级前期物业服务收费标准申请材料之日起20个工作日内（不含补齐补正资料、成本调查、专家评审时间）完成核定工作。越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、南沙区普通住宅前期物业服务收费由区价格主管部门负责初审。上述区价格主管部门受理申请后，在15个工作日内完成初审，并将初审意见书以及建筑设计企业提交的申请材料以正式文件形式报送市价格主管部门。市价格主管部门自收到区价格主管部门的初审意见书后，在5个工作日内完成核定。初审意见书应当包括：普通住宅基本情况、超一级前期物业服务收费标准的建议和理由、成本调查报告、辖区内已有的相类似居住小区物业服务收费对比情况等。番禺区、花都区、增城区、从化区价格主管部门按原有管理权限进行核定。

  《通知》还指出，普通住宅交付使用之后，业主或物业服务人需要对前期物业服务收费标准做调整的，应当由业主共同决定，按照《广州市物业管理条例》第二十二条、第七十一条相关规定执行。价格主管部门作出的超一级前期物业服务收费批复有效期届满前，经业主共同决定物业收费标准的，该批复自行失效。

  根据《通知》，物业服务人应当每年向全体业主公布物业服务费年度预决算，每季度公布物业服务费（包括普通住宅及配套自有产权车位）的收支情况，并按《广州市物业管理条例》规定时效书面回应业主、业主大会或者业主委员会、物业管理委员会。

  《通知》还指出，对普通住宅依建设规划或者商品房买卖合同所配套建设的智能门禁系统，建设单位（或者物业服务人）不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主免费配备不少于6张门禁卡。使用人脸识别的门禁系统的，不得以门禁系统具备人脸识别等功能拒绝配备门禁卡。采用人脸识别的，应遵守《中华人民共和国个人信息保护法》等相关法律法规的规定。普通住宅交付使用之后，小区新配置或者升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡免费配备数量由小区全体业主依法共同决定。

  《通知》自2024年1月1日起施行，有效期五年。本通知实施后，新建的普通住宅建设单位尚未选聘物业服务人的，其普通住宅物业服务等级和收费标准按本通知规定执行。本通知实施前，新建的普通住宅建设单位已依法选聘物业服务人并依法确定收费标准的，其普通住宅物业服务等级和收费标准仍按原合同约定执行。

  为充分体现物业服务收费与服务水平相适应的原则，广州市发展改革委会同相关部门根据行业总体情况，梳理了普通住宅一至五级前期物业服务标准，并相应规定普通住宅一至五级前期物业服务政府指导价基准价。结合近年来广州市CPI增长及三年疫情影响，经综合研究分析，广州一级服务标准的新建普通住宅前期物业服务收费，其政府指导价基准价标准按穗发改规字〔2016〕4号的政府指导价标准，即 2.8元/平方米·月。

  情形一：根据《广州市物业管理条例》第六十九条“物业服务费实行政府指导价的，价格行政管理部门应当会同房屋行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定公布并定期调整相应的基准价及其浮动幅度”规定，《通知》明确了普通住宅一至五级前期物业服务收费政府指导价的基准价与浮动幅度。对总建筑面积在五万平方米以内的普通住宅，其一级前期物业服务收费可在 2.8元/平方米·月基准价基础上上浮幅度不超过20%的幅度内依法确定具体收费。此类情况无须报价格主管部门核定。

  情形二：建设单位根据物业特点和服务要求，提出所需的前期物业服务要求明显超出一级物业服务标准，并经成本测算，前期物业服务收费确需超出 2.8元/平方米·月的，报有管理权限的价格主管部门核定后，可以超出2.8元/平方米·月。具体标准仍应由建设单位与选聘的前期物业服务人，在价格主管部门核定的最高限价内，通过公开招投标或其他经房屋行政主管部门同意的方式依法确定。

  情形三：普通住宅交付使用之后，按照《广州市物业管理条例》第二十二条、第七十一条相关规定，由业主共同决定，可在《通知》规定范围外约定具体收费标准。

  3、新规中，普通住宅配套自有产权车位的前期物业服务收费标准是多少？如何判别配建的车位泊位数规模？如果物业服务人员不按规定执行新标准怎么办？

  普通住宅配套自有产权车位的前期物业服务收费，根据配建的车位泊位数规模不同，1000以下（含）泊位的停车场最高不超过120元/月，1000以上泊位最高不超过80元/月，具体标准由建设单位与其公开招投标或协议方式选聘的前期物业服务人依法确定。普通住宅交付使用之后，业主或物业服务人需要对普通住宅配宅配套自有产权车位前期物业服务收费标准做调整的，应当由业主共同决定，按照《广州市物业管理条例》第二十二条、第七十一条相关规定执行。

  住宅配建车位泊位数原则上以规自部门规划验收（规划意见书或规划验收合格证）的车位泊位数为准。尚未规划验收的，暂按《建设工程规划许可证》明确的配建车位数计算。在竣工验收后，普通住宅配建车位前期物业服务收费多退少补。物业服务企业应主动公开普通住宅配建车位泊位数。业主有权向物业服务企业查询相关资料。

  普通住宅交付使用之后，经业主共同决定普通住宅配套自有车位前期物业服务收费标准的，可在本指导价范围外另行约定。

  物业服务人不按规定执行政府定价（政府指导价）的，可以向物业所在地市场监督管理部门进行举报。

  4、普通住宅自有车位前期物业服务费已经签订的合同的，是否按《通知》规定执行？《通知》是否涉及溯及过往？

  根据《通知》第二十九条，既有的和新建的普通住宅配套的自有产权车位（车库）前期物业服务收费标准，按本通知规定执行。在《通知》生效后，无论是不是签订合同，普通住宅配套的自有产权车位（车库）前期物业服务收费，均应执行《通知》规定，即：1000以下（含）泊位的停车场最高不超过120元/月，1000以上泊位最高不超过80元/月。

  《通知》明确了2024年1月1日后的普通住宅配套自有车位前期物业服务的收费标准，2024年1月1日后普通住宅配套自有车位前期物业服务并未实际发生，《通知》不属于溯及既往。

  普通住宅交付使用后，经业主共同决定普通住宅配套自有车位前期物业服务收费标准的，可在《通知》规定范围外另行约定。