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  为规范天津市普通居住小区物业管理服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，市发展改革委和市国土房管局联合对2003年《天津市普通商品住宅社区物业管理服务收费管理办法》进行了修订。修订后的《天津市普通居住小区物业管理服务收费管理办法》和《天津市普通住宅社区物业管理服务和指导价格标准》(以下简称《办法》和《标准》)将于12月1日起执行。为了使广大业主和物业服务企业更好的了解新《办法》和《标准》的有关规定，本报就有关问题采访了相关部门负责人。

  目前，本市物业管理基本服务费实行政府指导价和市场调节价两种形式。新《办法》明确了普通居住小区物业管理基本服务费实行政府指导价。

  非住宅及别墅、酒店型公寓等高档住宅社区物业管理基本服务费实行市场调节价。

  新《办法》对物业管理服务费的构成进行了明确，即包含物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费这两项费用。

  物业管理服务费是指物业服务企业接受开发建设单位、业主大会的委托，依照物业服务合同约定对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序所收取的服务费用。

  物业管理基本服务费是指普通居住小区物业管理服务中综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、共用部位养护五项服务所发生的费用。新《办法》将原《办法》中房屋管理和设施设备维修养护这两部分内容统一修改为共用部位维修养护，将涉及设施设备养护的内容划入机电设施设备日常运行养护。同时分别对五项服务中的服务标准、服务频度进行了细化、量化。

  机电设施设备日常运行养护费是指普通住宅社区物业管理服务中的电梯、给排水系统、强弱电系统(电子防盗门、可视对讲门、电子巡更系统、住户报警、周界报警、电子显示屏、中央监控系统、景观灯等)、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景(包括喷泉)等机电设施设备日常运行养护所发生的费用。这样，普通住宅小区只要配置了上述范围内的任何一项设施设备就要交纳相应的机电设施设备日常运行养护费。

  新《办法》规定，普通住宅小区物业管理服务标准和收费标准分为四个等级，各等级物业管理基本服务费指导价格标准为中准价格，开发建设单位、业主大会与物业服务企业协商时可在中准价格基础上，上下浮动，浮动幅度不超过20%。

  普通住宅小区机电设施设备日常运行养护费，由开发建设单位、业主大会与物业服务企业根据本小区具体情况另行协商确定。

  业主或使用人委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外的，如家政服务、送水、维修自用部位等服务，属于特约服务，不包含在物业服务合同之中，需要业主另行支付费用，具体标准由委托双方协商确定。

  物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，物业服务企业可向委托方收取代办服务费用，但不得向业主收取。

  现行物业管理基本服务费政府指导价格标准是2003年制定的。近年来，由于水、电、人工等物业服务成本逐年上升，现行政府指导价格标准已显偏低。从实际情况看，现行物业服务收费标准偏低，既不利于物业行业的良性发展，又会对广大业主的利益造成影响。本着既合理补偿企业成本，又兼顾消费者承受能力的原则，在多方征求意见的基础上，对各等级物业管理基本服务费政府指导价格标准进行了适当调整。

  物业管理基本服务费政府指导价格标准调整后，仍分为四个等级，政府指导价格中准价标准分别为每月每建筑平方米1.20元、0.90元、0.70元和0.50元；以中准价格为基础可上下浮动20%的政策不变。

  为适应分单项跨等级选择并协商组合服务标准和收费标准的需要，新《标准》不仅对原服务内容和服务标准进行了必要修订，而且对不同等级各项服务内容都分别单独明确了相应的政府指导价格中准价标准。

  新《办法》和《标准》实施后，确定各普通住宅小区物业管理服务费标准，并不是一刀切，而是根据实际情况确定。

  第一，新《办法》和《标准》实施后，新建和原物业服务合同已到期的普通住宅小区，开发建设单位、业主大会和物业服务企业应当按照新《办法》和《标准》的规定，协商确定物业管理服务标准和收费标准，并签订物业服务合同。

  第二，新《办法》和《标准》实施前，已成立业主大会且物业服务合同未到期的普通住宅小区，经业主大会同意可以按照新《办法》和《标准》的规定，由业主大会与物业服务企业协商确定新的物业管理服务标准和收费标准，并签订新的物业服务合同或补充协议；也可以继续执行原物业服务合同约定的物业管理服务标准和收费标准。待合同到期后，业主大会与物业服务企业应当按照新《办法》和《标准》规定，协商确定新的物业管理服务标准和收费标准，并签订物业服务合同。

  第三，新《办法》和《标准》实施前，尚未成立业主大会的普通住宅小区，仍按原物业管理服务标准和收费标准执行。成立业主大会后，由业主大会与物业服务企业按照新《办法》和《标准》规定，协商确定新的物业管理服务标准和收费标准，并签订物业服务合同。

  第四，廉租住房小区、整修后实施物业管理的旧楼区物业管理服务费收费标准暂不做调整，仍按照原有关法律法规执行。

  第五，未经业主大会同意，物业服务企业不得自行提高物业管理服务费收费标准。

  新《办法》和《标准》将四个等级物业管理基本服务费分别细分为综合管理服务、公共秩序服务、清洁卫生服务、绿化养护服务和共用部位养护服务5个子项目及对应费用标准。所谓“菜单式”组合模式，是指已成立业主大会的普通居住小区，业主大会与物业服务企业可以结合小区前期物业管理情况和设施设备的使用现状，按照新《办法》规定分单项跨等级选择组合服务标准和收费标准。也可以不执行“菜单式”组合模式，直接整体选择某一等级的服务标准和收费标准。这样规定既可以保证物业服务收费做到公开透明，又为广大业主提供了选择空间；同时还充分体现了分等计价、优质优价的原则。

  例如，业主大会可以按照新《标准》直接从四个级别中任意选择一个级别作为本社区物业管理服务标准和基本服务费标准。也可以选择综合管理的二级服务标准、清洁卫生的一级服务标准、公共秩序维护的一级服务标准、绿化养护的三级服务标准、共用部位养护的二级服务标准，将这几个级别服务标准相对应的收费标准进行累加，即为本小区的物业管理基本服务费标准。

  处于前期物业管理阶段的普通居住小区不执行“菜单式”组合模式，仍采取由开发建筑设计企业与物业服务企业从四个级别中直接协商选择某一等级的服务标准和收费标准。

  物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳。业主在交费时应当同时交纳物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。物业服务企业与业主有预收约定的，从其约定。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业管理服务内容和收费标准须公示

  新《办法》规定，物业服务企业应当依法实行明码标价，在经营场所或者办公地点醒目位置将本小区确定的物业管理服务标准、收费标准和特约服务的服务项目、收费标准等有关情况做公示。